内容纲领：

固然有东谈主以为10月份商品房成交量跌幅收窄，流露楼市回暖，但新址价钱同比流通下落15个月、二手房价同比连跌30个月，难言楼市企稳。为什么出台了史无先例的房地产救市顺次，却未能委果鼓励楼市企稳反弹？取消户籍轨制，转变国民收入分拨轨制，才智够有用加多商品房需求。

一、新址价钱同比流通下落15个月、二手房价同比连跌30个月，10月难言楼市企稳。

周五，国度统计局公布的70个城市的10 月份房价数据流露，924降息降准降首付，以及此前的众人资金收储、而后的重启城中村转变贪图等超等刺激顺次推出后，固然商品房成交量有所回暖，但商品房的新址和二手房价钱同比跌幅为 2015 年以来最大，房地产市集企稳回暖似乎还差一些火候。

2024年10月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价钱环比不时下落。新建商品住宅销售价钱环比平均下落0.4%，比9月份环比跌幅收窄0.2个百分点。其中，一线、二线、三线城市环比永诀下降0.2%、0.5%、0.5%；

二手住宅销售价钱环比平均下降0.2%，比上个月的跌幅收窄0.8个百分点。其中一线城市环比上升0.4%，为近13个月以来初度转涨。二线、三线城市环比永诀下降0.4%、0.6%；

10月份新建商品住宅销售价钱同比平均下落5.7%，与9月份跌幅合手平。这是新址价钱同比流通第 16 个月下落。其中，一线、二线、三线城市同比永诀下降4.6%、6%、6.6%；

二手住宅销售价钱同比平均下落9.1%，比9月份跌幅收窄0.4个百分点。这是二手房价钱同比流通第 30个月下落。其中，一线、二线、三线城市同比永诀下降9.6%、8.8%、9%。

新建商品住宅销售价钱同比流通下落15个月、二手房价钱同比连跌30个月，发生在各地各部门从2021年12月份运行出台房地产救市顺次的大配景之下。之是以要强调这一大配景，是因为接近3年来，每一次各地、各部门推出地产救市顺次，商品房成交量王人会片时加多，商品房销售价也会片时回暖。但均未能合手续逾越3个月。

9月份以来，救市大招频出，从条件各地取消限购，到鼓励地点众人资金收购库存商品房，再到降息、降准、降首付、降存量房贷，临了到裁汰房地产交游税费，重启各地城中村货币化转变。国度统计局示意，数据流露，这些救市顺次对堕入危机的房地产行业运行产生影响。

国度统计局发言东谈主付凌辉在周五的新闻发布会上示意，房地产建立商的现款流也在改善，房地产市集正在企稳，有早期迹象标明房价也在触底。

但数据也同期流露，1 月至 10 月，房地产投资下放慢度更快。

10月份房企到位资金同比下降10.1%，固然比9月份降幅收窄了，但比8月降幅扩大了。其中国内贷款下降8.2%，比9月份的下降13.4%要好，但比8月份的增长7.9%要糟；房企自筹资金下降20.6%，跌幅一直在扩大，9月份下降13%，8月份下降5.7%，7月份下降4.8%。

独一的回暖迹象是销售收窄了跌幅。10月份商品房销售量7646万正常米，同比下降1.6%，比9月份收窄了9.2个百分点。但咱们翻阅最近两年的每一次楼市救市顺次出台，第二个月的销售跌幅王人会有所收窄。是以很难就这一个月的数据来阐明楼市委果的企稳反弹。

二、为什么出台了史无先例的房地产救市顺次，却未能委果鼓励楼市企稳反弹？

从旧年运行，媒体、自媒体上，每个月王人在发布商品房销售量降幅收窄、房价跌幅收窄、楼市回暖之类的好音信。从逻辑的角度，这就像说梅止渴同样，误会房地产信息，打着扭转市集预期的旗帜束缚肆虐市集信心。

咱们不可否定，房地产支合手顺次如实为房地产市集提供了一些缓解，或是局部的房价止跌，或是局部的楼市回暖。但咱们必须从专科的负职守的角度阐明，当今的这些顺次王人莫得波及房地产市集下行的根柢，因而不太可能出现市集回转。原因有四：

一是取消限购履历不可能带来5年前、10年前的购房客。

阿谁时分招引购房客的是房价上升的广博空间和上行预期，而非限购履历。如今有若干东谈主会预期房价还会在三五年内翻一倍？

鼓励五年前、10年前楼市兴旺、房价上升的，主要如故中高收入阶级的投资性购房和炒房客。按照当今的住房领有量，莫得价钱上升预期，中高收入阶级和炒房客王人不会重新投资房地产。

二是国有资金收储不可能相沿地产需求。

不少东谈主以为各地国有资金收储，致使发债收储，会大幅度加多购房需求，粗俗房地产供应多余矛盾。这内容上是一相宁愿，毫无经济学问。

一方面，地点债最危急的隐性债危机，被国度10万亿地点专项债置换暂时化解，但地点债务规模仍在不时扩大，地点无法拿出更多的债务来收储商品房。

另一方面，房价和房钱价钱合手续下落，地点莫得能源冒着耗损的风险去收储商品房。出台收储战略，属于表态性的，料想性的，不可能起到提振地产需求的作用。

第三、地点收储，并莫得加多需求，减少供给。因为地点不是商品房的最终需求者。

三是新一轮城中村转变不可能加多商品房需求，化解商品房库存。

从经济学角度分析，拆迁需要动态均衡。本年拆一百万套，本年的库存地产可能会消化一百万套，但拆迁后新建的三百万套随即填补了一百万库存，还加多了两百万库存。因为按城中村转变之后新增的住房供应量总金额蓄意，是其所创造的拆迁资金支拨所带来的住房需求的3-4倍。

中国总的住房需求在萎缩，库存在束缚加多。不错说，城中村转变规模越大，住房库存就会越多，住房供给多余的矛盾就会越来越大。那些饱读舞城中村转变不错加多住房需求、减少住房库存的东谈主，十足在传播伪善知识。

四是裁汰房贷利率和首付，也不可能加多住房需求。

请众人记着，2023年12余额中国度庭贷款余额达到80.1万亿，但天下住户东谈主均可愚弄收入总数唯独54.9万亿，中国的家庭债务收入比如故达到145%傍边，这个比例在全球最高，莫得之一。

裁汰利率，裁汰首付，见地王人是招引那些想买房又没钱买房的东谈主，不错通过银行贷款来买房。但一方面，有偿还智商的中高收入阶级在没看到能够挣钱的房价上升起间时，不会买房，中低收入阶级，首付越低、贷款越多，还款占其收入的比例越大，其偿还智商越低，债务风险越大。从家庭部门举座看，145%傍边的债务收入比，如故波及家庭债务天花板，这亦然本年以来住户部门在战略利率合手续下调时，主动减弱钞票欠债表的主要原因。

三、取消户籍轨制，转变国民收入分拨轨制，才智够有用加多商品房需求。

大概有东谈主会有疑问，出台了这样多房地产刺激顺次，王人不行刺激住房需求。难谈中国房地产市集无解了？

天然有解。但对中国而言，唯独两个战略能够有用加多商品房需求。

一是取消户籍轨制。

当今户籍系缚着素养、医疗、社保、社会福利。外乡购房责放纵味着废弃了户籍地的统统社会保险，但在居住地又无法享受，这会松手一部分东谈主流入责任岗亭更多的城市并购房假寓。

二是转变国民收入分拨轨制。

固然咱们的东谈主均住房领有量接近知道国度水平，但这主若是中高收入阶级领有多套房所致。但低收入阶级需要大幅度加多收入，才具有支付购房首付和按期偿还房贷的智商。

当今咱们在收入问题上存在几个结构性问题。既有个东谈主收入总量在GDP中占比比海外平均水平低20个百分点傍边的问题，还有体制外收入严重低于体制内的收入差距较大的问题。

如果莫得鼎力度的国民收入分拨轨制的结构化转变顺次，购房需求的提振可能是片时的，难以合手续。

【作家：徐三郎】